بند ششم ـ تفسیر مواد۴۶و۴۸ قانون ثبت در جهت اثبات رضایی بودن بیع اموال غیرمنقول
ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً ثبت دفتر املاک شده است را اجباری دانسته است و ماده ۴۸ قانون ثبت ضمانت اجرای ماده ۴۶ قانون ثبت را پذیرفته نشدن اسناد مذکور در ادارات و محاکم دانسته است.
اما سوال این است که آیا قانونگذار از تصویب قوانین فوق ایجاد تشریفات بخصوصی در انعقاد عقد بیع اموال غیر منقول را مد نظر داشته است.
به نظر میرسد چنین نیست و منظور از غیر قابل پذیرش بودن بدین معنا است که نمی توان به صرف ارائه قولنامه یا سند عادی در محاکم مالکیت را نسبت به ملک اثبات کرد.[۱۲۵] قانونگذار در واقع در پی ایجاد تشریفات خاص در بیع اموال غیر منقول نیست و از فحوای کلام به نظر میرسد که قانونگذار در پی تعرض به نحوه انعقاد عقد بیع اموال غیر منقول به لحاظ ماهیتی نیست ؛ و اصولاً قانون ثبت به هیچ وجه نحوه انعقاد عقود را بررسی نمی نماید و در قانون مدنی است که چگونگی انعقاد عقود مورد مطالعه قرار میگیرد .از مجموع مواد ۲۲و۴۶و۴۸ قانون ثبت چنین به نظر میرسد که قانون ثبت در پی تمایز قائل شدن بین اسناد رسمی و عادی و اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی است.در حقیقت مواد مذکور در پی مقرر نمودن قوانینی در رابطه با نحوه اثبات عقد بیع است نه نحوه انعقاد آن.
بند هفتم ـ استناد به ماده ۱۲۹۱قانون مدنی به منظور اثبات رضایی بودن بیع اموال غیرمنقول
ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی مقرر می کند اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.
۱ـ اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
۲ـ هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مذبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی الواقع امضا یا مهر کردهاست.
همان گونه که به خوبی ملاحظه میگردد به موجب ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی در دو مورد مذکور اعتبار اسناد رسمی را دارد گرچه فی الواقع ماهیتاٌ اسناد رسمی نیستند ؛ و بدین ترتیب مفاد آن ها در خصوص طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و به موجب ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی که قانون تصریح کرده باشد.
از مفاد قانون فوق چنین استنباط میگردد که مواد ۴۶و۴۸ قانون ثبت تنها در راستای تمایز قائل شدن بین اسناد رسمی و عادی تصویب گردیده است ، زیرا در صورت احراز شرایط مذکور در ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی نیز اعتبار اسناد رسمی را خواهد داشت و بیع اموال غیرمنقول را که قبلاً منعقد گردیده اثبات خواهد نمود.
بند هشتم – استناد به مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت
مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی فاقد سند رسمی به صراحت به اسناد عادی بیع اموال غیرمنقول رسمیت بخشیده و آنان را قابل پذیرش در هیات های حل اختلاف مستقر در دوایر ثبت دانسته است ؛ و حتی به موجب آن اسناد عادی ، در صورت احراز تصرف بلامنازع خریدار و عدم اعتراض سایر مالکین مشاعی به موجب قوانین مذکور سند رسمی مفروز جهت خریدار صادر میگردد. مواد مذکور نیز خود دلیل قاطع دیگری بر رضایی بودن عقد بیع اموال غیر منقول و عدم شرط ثبت در دفتر اسناد رسمی جهت عقد بیع املاک در نظام حقوقی ما میباشد.
بند نهم ـ نظرکمیسیون در نشست قضایی جزایی دیوان عالی کشور
سوالی در نشت قضایی جزایی دیوان عالی کشور بدین صورت مطرح گردیده که : « نحوه رسیدگی به پرونده های تأیید مبایعه نامه عادی بین اشخاص بدون بررسی و احراز مالکیت ایشان چیست؟ »
نظرات ارائه شده در نشت قضایی از قرار ذیل بوده است.
نظر اول : رسیدگی به این گونه دعاوی که تحت عنوان صحت بیع و اثبات مالکیت خریدار باشد ، دادگاه پس از احراز مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده ) به طرق صحیح و قانونی آن ، حکم به صحت بیع و اثبات مالکیت خوانده صادر می کند ، اما صرف صدور وقوع بیع صرف نظر از بررسی مالکیت خوانده (فروشنده ) و احراز مالکیت وی ، صحیح نبوده و چنین دعاوی بایستی رد شوند.
نظر دوم : باید بین مالکیت اعیان و عرصه تفکیک قائل شد چون با اجباری بودن ثبت اراضی فقط در صورت ثبت رسمی اراضی ، بیع و انتقال آن ها صحیح میباشد ؛ اما در مورد اعیان با توجه به اقدام اشخاص در ایجاد ابنیه در اراضی موقوفه آستان قدس و غیره و موافقت بعدی مالکین پس از پرداخت حقوق مربوطه ، رسیدگی به این گونه پرونده و تأیید مالکیت بر اعیان ، صحیح و رافع مشکلات مردم میباشد.
نظرسوم : چنانچه خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود در پرونده باشد با توجه به منطوق صریح مواد۲۲و۴۷و۴۸ قانون ثبت صرفاً اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی قابل رسیدگی بوده و در صورت اثبات مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده) و احراز انتقال آن به خواهان و صحت این انتقال با رعایت جمیع شرایط قانونی ، دادگاه حکم به ثبوت انتقال و مالکیت و صدور تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر می کند ؛ اما چنانچه خواسته خواهان صرفا ًاثبات مالکیت خود بدون تقاضای تنظیم سند رسمی باشد این خواسته مخالف صریح روح قانون ثبت اسناد از حیث اجباری بودن ثبت انتقال اموال غیر منقول میباشد و وفق بند ۸ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی دعوا غیر قانونی بوده و بایستی رد شود ؛ اما چنانچه خواسته خواهان تأیید واقعه حقوقی انتقال با سند عادی توسط خوانده به خود باشد و در این دعوای مطروحه بتوان حقی برای خواهان (غیر از اثبات مالکیت) در نظر گرفت بایستی به این دعوا ، وفق اصل کلی لزوم رسیدگی به ترافعات بین اشخاص رسیدگی و استنکاف از رسیدگی ، تخلف محسوب می شود ؛ اما چنانچه این دعوا هیچ اثری نداشته باشد به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد است.
در نهایت نظر کمیسیون در نشست قضای (۷)جزایی بدین صورت ارائه گردیده است.
نظرکمیسیون:
