۱-۲-۴-۲ ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه
هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا در تعارض اسناد ذینفع می‌تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت رااز دادگاه بخواهد.
همچنین هر گاه در عملیات ثبتی اشتباهی رخ دهد و هیات نظارت اصلاح آن را مخل حقوق دیگران بداند ذینفع می‌تواند از دادگاه حکم ابطال را بخواهد.
۱-۲-۵ چگونگی ابطال سند مالکیت
گفتیم که منظور از دعاوی مربوط به ثبت اسناد دعاویی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می‌گردد این دعاوی را در دو بخش دعاوی در صلاحیت مراجع قضایی و دعاوی در صلاحیت مراجع غیر قضایی بیان خواهیم نمود.
۱-۲-۵-۱ شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت
بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت حقی از کسی ضایع شده پذیرفته نخواهد شد و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نیز همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مذبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. با این اوصاف و با صراحت مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش می‌باشد؟ در اینجا دو نظر ابراز شده است:
عده ای معتقدند که، چنانچه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذی نفع ابطال سند مالکیت را از دادگاه بخواهد و این موضوع مغایرتی با ماده ۲۲ قانون ثبت نیز ندارد چرا که ماده ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون به ثبت رسیده و چنانچه در جریان ثبت ملک رعایت مقررات قانونی نشده باشد و با این وصف ملک به ثبت رسیده باشد. منصرف از ماده ۲۲ قانون ثبت می‌باشد.
عده ای دیگر معتقدند که: برابر مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ابطال سند مالیت و دعوی مربوط به آن قابل استماع نیست و سند مالکیت قابل ابطال نمی باشد، چرا که قانون ثبت تشریفات خاصی برای ثبت ملک و صدور سند مالکیت قائل شده است و انتظام امور جامعه و حقوق افراد نیز ایجاب می‌کند که مالکیت متزلزل نشود در غیر اینصورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد[۱۲]. به نظر می‌رسد که عدل و انصاف اقتضاء این را دارد که اگر جریان عملیات ثبتی صحیحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، آگهی منتشر نشده باشد چون چنین ثبتی مطابقت قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض کسانی که میتوانسته ند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است مدعی یا مدعیان حق می‌توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده و احقاق حق کنند[۱۳].
البته نظر گروه اول خالی از قوت نیست و به نظر می‌رسد که به هر حال در پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت را باید محدود به موارد خاص و مواردی که به هر حال چاره ای جز پذیرفتن دعوائی وجود ندارد نموده و از پذیرش دعوی در تمامی موارد خودداری نمود.
بهر تقدیر از نجائیکه رویه قضائی طرح دعوی ابطال سند مالکیت را به شرحی که اشاره شد پذیرفته است، بنابرین خواهان ابطال سند مالکیت در صورتی که بتواند ثابت کند که مقررات قانونی در جریان ثبت ملک رعایت نشده است می‌تواند طرح دعوی نماید.
دعوی ابطال سند مالکیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماًً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالکیت یک دعوی مالی محسوب می‌گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملک می‌باشد.
۱-۲-۵-۲ نحوه ابطال
ابطال سند رسمی در صلاحیت دو مرجع قضایی و غیر قضایی می‌باشد که مراجع غیر قضایی عبارتند از: ادارات مربوطه مانند منابع طبیعی یا جنگل داری که ما به تشریح هر یک خواهیم پرداخت.
۱-۲-۵-۲-۱ در محکمه
هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا مشکل قانونی وجود داشته باشد ذی نفع می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ابطال سند رسمی را بدهد.
۱-۲-۵-۲-۲ در ادارات ثبت
ابطال اسناد مالکیت که در صلاحیت اداره ثبت است چندین مورد می‌باشد که توضیح مفصل و تشریح هر کدام از این موارد در جای خود داده خواهد شد منظور از این بحث مواردی از ابطال سند مالکیت است که نیاز به صدور حکم از دادگاه نداشته و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، راساٌ نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می کند.
۱-۲-۵-۲-۳ به حکم قانون
ممکن است سند مالکیت صادر شود اما قانون راساً اعلان بطلان آن را بکند در اینجا نیز چندین مورد وجود دارد که در جای خود به توضیح بیشتر آن ها خواهیم پرداخت.
در این مورد قانون‌گذار ابطال اسناد را به مراجع و ادارات مربوطه به خود واگذار نموده و این ادارات و مراجع راساً می‌توانند نسبت به ابطال سند صادره اقدام نمایند البته این مستلزم ین است که این اسناد مخالف با قانون تشخیص داده شوند مانند اداره جنگلبانی یا منابع طبیعی
۱-۲-۵-۳ طریقه اجرای حکم ابطال
مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضا ئی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تأیید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا در صورت انتقال ملک وسیله انتقال به دیگری قابل ابطال می‌باشند
روش ابطال اسناد مالکیت قبلی و صدور سند مالکیت جدید در اجرای قانون زمین شهری و احکام دادگاه ها و اسناد انتقال اجرائی
وصول نامه از مرجع مربوطه به ضمیمه مدارک قطعی قابل قبول
دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده
ضمیمه نمودن پرونده به تقاضا و ارسال آن به دفتر املاک جهت اقدام بعدی
قید مراتب ابطال در پیش نویس سند مالکیت اولیه و ثبت دفتر املاک و تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید به وسیله متصدی دفتر املاک
امضاء مراتب قیدشده و نیز پیش نویس سند مالکیت توسط مسئولان اداره
گواهی دفتربازداشتی
تهیه بخشنامه لازم مبنی بر اعلام ابطال سند مالکیت اولیه به دفاتر اسناد رسمی تابعه توسط دفتر املاک
امضاء بخشنامه فوق به وسیله مسئول مربوطه
صدور بخشنامه از دفتر اندیکاتور و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی
ارسال پرونده به حسابداری جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت و پرداخت بهاء آن توسط متقاضی
ارسال پرونده به دفتر املاک جهت تحریر سند مالکیت
تحریر سند مالکیت به وسیله متصدی دفتر املاک
امضاء ثبت دفتر املاک و سند مالکیت توسط مسئول مربوطه
ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر تسلیم اسناد و پلمب و تحویل آن به ذینفع در قبال اخذ رسید
