ج) ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی
ماده ۱۰۸ قانون ثبت هرگاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکور در فوق متصرف بوده شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او ملک بنام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد.
۱) اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبرداری محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
۲) هرگاه کسی که ملک بنام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مذبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد ماند در صورتی که در ظرف ۵سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگری رضایت مدعی خصوصی رافراهم سازد. وزیر عدلیه از مقام سلطنت عفو اورا استدعا می‌کند.
در حقوق جزا طریق ارتکاب جرم یا از طریق مباشرت است که خود مجرم به تنهایی عنصر مادی جرم را انجام می‌دهد یا به مشارکت است، که مجرم با همکاری با دیگری عنصری مادی جرم را شکل می‌دهد و یا از طریق معاونت است، که به نوعی از طریق تسهیل و یا تهیه وسیله یا تشویق و تحریک و امثال آن درجرم نقش دارد.
در ماده ۱۰۸ قانون ثبت نیز آنچه از ظاهر ماده استنباط می‌شود ظاهراً کلاهبردار ثبتی، مباشرت مستقل در وقوع جرم به ثبت رساندن ملک غیر، ندارد بلکه از طریق مشارکت یا معاونت نقش خود را ایفا می‌کند.
این مطلب در بند ب ماده ۱۰۸ که چنانچه کسی که ملک بنام او ثبت شده هیچگونه مشارکت یا معاونت در جرم کلاهبرداری نداشته باشد مسئولیت حقوقی و جزایی ندارد اشتباه به نظر می‌رسد زیرا کسی که من غیر حق مالک گردیده، مسئولیت حقوقی دارد و مسئولیت حقوقی او نیز طبق ماده ۳۰۱ قانون مدنی روشن است باید مال غیر را به صاحب آن مسترد دارد.
در بند ب ماده ۱۰۸ دو مطلب منسوخ شده نیز وجود دارد. مطلب اول در خصوص عنصر قانونی جرم است که استناد به ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی شده این ماده به وسیله قانون ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام منسوخ شده و مجازات کلاهبرداری مشمول این قانون است. امین خیانتکار، که مرتکب کلاهبرداری نسبت به مالک شده، به استناد این قانون مجازات می‌گردد، توقیف و بازداشت بودن وی تا استرداد ملک غیر ادامه می‌یابد و بر اساس ماده ۲ قانون نحوه محکومیتهای مالی و ماده ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی تا استرداد مال وخسارات مالک در بازداشت می‌ماند.
مطلب دوم منسوخ شده قاعده عفو است. چون شاهی و سلطنتی دیگر وجود ندارد، کلاهبرداری تابع عفو خصوصی مقام رهبری به پیشنهاد رئیس قوه قضائیه بوده و ماده ۲۴ قانون مجازات اسلامی حاکم است.
رکن مادی جرم به صورت آگهی و صدور سند در قالب خیانت و تبانی امین با دیگری است. که عملیات ثبتی را از تقاضای ثبت تا صدور سند انجام دهد. خیانت امین نیز به شکل استعمال مال مورد امانت، بر خلاف رضایت و قصد مالک صورت می‌گیرد زیرا خیانت را استعمال مورد امانت به توسط امین در جهتی که منظور صاحب مال نباشد گویند و شخص امین با فرد دیگر طوری کنار آید و به تعبیر عامیانه طوری باهم ساخت وپاخت کنندکه ملک مورد امانت به نام شخص کذایی به ثبت برسد، عمل تباتی را انجام داده‌اند. ایناعمال واقدامات بایدمنتج به ثبت رسیدن ملک امانتداده شده به نام شخص دیگرشودوالا چنانچه ملک مورد امانت به ثبت برسد یا به نام شخص امین به ثبت برسد، جرم موضوع ماده ۱۰۸ قانون ثبت محقق نمی‌گردد. زمان به ثبت رسیدن ملک نیز پس از خاتمه عملیات مقدماتی ثبت می‌باشد و پس از پایان این عملیات است که ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود[۲۹].
د) ثبت ملک در تصرف غیر
ماده ۱۰۹ قانون ثبت: هرکسی نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرد و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود اختلافات راجع به تصرف درحدود مشمول این ماده نیست.
در ماده فوق دو نوع تصرف بیان گردیده یکی تصرف واقعی و مالکانه، دیگری تصرف غیر واقعی و غیرمالکانه. تصرف واقعی و مالکانه که منشا قانونی دارد همان تصرفی که نشانه مالکیت است، مگرآنکه خلاف آن ثابت شود مانند تصرف موضوع ماده ۳۵ قانون مدنی[۳۰].
تصرف عبارت است از اینکه مال تحت اختیار کسی باشد واو بتواند نسبت به آن مال در حدود قانون یا به عدوان تصمیم بگیرد[۳۱]. به بیان دیگر تصرف عبارت است از استیلاء بر مالی به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحوی از آن منتفع شد و درباره آن تصمیم گرفت[۳۲].
تصرف وقتی دلیل مالکیت است که منشا آن معلوم نباشد و در صورتی که منشا آن معلوم باشد باید آن منشا قانونا سبب ملک یا ناقل ملک باشد مثلا تصرفی که منشا آن غصب باشد دلیل مالکیت نیست و حقی برای متصرف ایجاد نمی‌کند و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر در صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحت انتقال محرز شود مجاز شناخته می‌شود[۳۳].
در حقوق ثبت اسناد و املاک از جمله کسانی که حق درخواست ثبت ملک را دارند، متصرفین املاک به عنوان مالک هستند. متصرفین املاک دو نوعند: نوع اول متصرفین به عنوان مالکیت و نوع دوم متصرفین به عناوین دیگر از قبیل اجاره، مباشرت نمایندگی مالک و امثال آن ها.
بنابرین کسی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول را تحت تصرف دارد با استنا به مادتین ۳۵ قانون مدنی و ۷۴۷ قانون آئین دادرسی مدنی و قاعده فقهی ید، مالک شناخته می‌شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و همچنین است که نه تنها تصرفی به حریم تصرف مشروع و جایز و روا نبوده بلکه همان طور که ماده ۱۰۹ قانون ثبت پیش‌بینی کرده‌است، بعضا جرم و مستوجب مجازات است.
رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۰۹ قانون ثبت مرکب است به تعبیر دیگر رکن مادی این جرم از اجزایی تشکیل است که عبارتند از:
۱- فعل مثبت مادی- مرتکب این جرم بایستی فعل مثبت مادی که همانا متصرف قلمداد نمودن تحت هر یک از عناوین مجاز و به تبع آن تقاضای ثبت نمودن ملک که هماره به صورت دادن تقاضا در ثبت عادی و تکمیل اظهارنامه ثبتی در ثبت عمومی و تسلیم آن به اداره ثبت و اسناد املاک محل وقوع ملک می باشد انجام دهد. پس این جرم با ترک فعل محقّق نمی‌گردد.
۲- متقلبانه بودن عمل یا اعمال معموله- فعل یا افعال مثبت مادی شخص مرتکب باید متقلبانه و خلاف واقع و من غیر حق باشد یعنی شخص با مانورهای متقلبانه و اسباب و وسایل دروغین وانمود نماید که مالک و متصّرف ملکی است که در تصّرف دیگری است و لذا خود را مستحق برای درخواست و تقاضای ثبت نسبت به آن ملک بداند. بنابرین چنانچه شخص مرتکب ذی حق در ملک باشد و اقدامات و اعمال مطابق با واقع و عین حقیقت باشد، عمل خلافی انجام نداده است.
